הורדת מחירי הדירות: עבודה בעיניים

אז שר הבינוי והשיכון אורי אריאל הכריז "לא נעצור גם אחרי שמחירי הדירות יירדו ב-20%" (גלובס, 27.11.2014). ת'אמת? התפעלתי. איזה יופי, איזה שר בינוי ושיכון נמרץ ונהדר יש לנו. לא כמו כל הפוליטיקאים האלו שמפזרים הבטחות חסרות כיסוי באוויר, נכון? נכון. כלומר, חוץ מהחלק הזה שהוא פוליטיקאי שמפזר הבטחות חסרות כיסוי באוויר.

כי זה אולי נשמע טוב, הבטחה שכזו להורדה כל כך משמעותית של מחירי הדירות, אבל עם כל הרצון הטוב לא נראה שיש להבטחה הזו על מה להתבסס. לי ברור למה, אבל בואו נצא מנקודת הנחה שחלקכם, נגיד אלו שאינם יזמי נדל"ן ותחום הדיור הוא לא כוס התה המקצועית שלהם, לא יודעים. הרי גם אלו מאיתנו שלא מתעניינים בנדל"ן בכלל היו רוצים לרכוש דירה מתישהו, לא?

אז בואו תשמעו שיעור קטן בתמחור דירות, פשוט כדי שכולם יוכלו להבין איפה אותם 20% מצויים ומה יקרה אם יגלחו אותם ממחירי הדירות. רק לשם הדיון, בואו נאמר שמחירה של דירה הוא מיליון חמש מאות אלף ₪. עלות הבנייה פרופר של דירה כזו לקבלן – ושימו לב, אני מדבר על העלות הטכנית של בנייה כזו בלבד – עומדת על כ-900 אלף ₪. לכך יש להוסיף גם את מחיר הקרקע עליה נבנית הדירה, שלרוב עומד על 25%-30% ממחיר הדירה. ישנם מקרים בה קרקע, נניח בתל-אביב, עשויה לעלות גם 40% ממחיר הדירה, אבל בואו נישאר עם הממוצע. עדיין הגענו כמעט ל-100% מעלותה של הדירה.

גם אם עשיתם 3 יחידות בבגרות במתמטיקה, או שלא עשיתם בכלל, החשבון כאן הוא די ברור: אין ממה להוריד במחירי הדירות. אבל רק למקרה שלא, אספר לכם שרובן המוחלט של חברות הבנייה מרוויחות מעט מאוד ממכירת דירות, ואחוזי הרווח שלהם נעים בין 2% ל-0%. כן, מה ששמעתם. לא מאמינים לי? לא צריך: פשוט תיכנסו לדו"חות של חברות הבנייה הציבוריות (שנסחרות בבורסה) ותבדקו בעצמכם.

עלויות הבנייה אותן אני מזכיר אינן מוכתבות בידי הקבלנים, ולקבלנים יש מעט מאוד שליטה עליהן: למשל, ברזל ומלט הם קונים בעלויות שקובע השוק החופשי, ובנוסף לכל הם קונים אותם בדולר, שמתחזק מאוד מול השקל הנחלש. כלומר, אותו שקל קונה עכשיו פחות מלט ופחות ברזל. כך, למשל, אם היחלשות השקל מול הדולר תימשך, עלות בניית הדירות תעלה גם היא. עלויות רלבנטיות נוספות מגיעות, למשל, מהיטלים ומיסים שונים, אדריכלות ועוד ועוד.

אז אם אין מה להוריד מעלויות בניית הדירות, מאיפה רוצה שר השיכון והבינוי להוריד 20% ויותר? אולי מעלויות הקרקע? גם לא הגיוני: הרי בעלי קרקעות לא יתבקשו למסור אותן בחינם ליזמים לטובת הורדת המחירים, נכון? נכון. גם מנהל מקרקעי ישראל, שהוא הבעלים של חלק ניכר מהקרקעות בישראל לא יוותר על מחירי הקרקע שהם עיקר הכנסותיו. ובואו אספר לכם עוד משהו: גם המדינה לא יכולה לוותר על הכנסותיה המשמעותיות ממנהל מקרקעי ישראל, כך שגם אם תהיה איזושהי הוזלה במחירי הקרקעות, שכאילו תתגלגל לכיסם של רוכשי הדירות, תהיו בטוחים שהמדינה תשלח יד לכיס השני שלכם כדי לקחת את אותו סכום משם. אז הורדה של 20% ויותר ממחירי הדירות? פחחח. זה שהיכולת לשקר לציבור במצח נחושה הפכה לדרישת יסוד בפוליטיקה הישראלית, לא אומר שאנחנו צריכים לבלוע את השקרים האלו. תזכרו את זה בפעם הבאה שאיזה שר שובר את האינטרנט עם עוד כותרת פופוליסטית.

פוסטים נוספים שעשויים לעניין אותך: זה הפופוליזם, טמבל, מס שפתיים, פוליטיקיימות